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A inadimplência em condomínios no Brasil atingiu um patamar histórico em 2024, com recorde no número de dívidas protestadas em cartório. De acordo com dados do Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil (IEPTB), o volume de cotas condominiais levadas a protesto saltou de 4.885 em 2020 para 15.320 no ano passado — um aumento de mais de 200% em cinco anos.

A tendência de alta continua em 2025. Apenas no primeiro trimestre deste ano, já foram registrados 6.266 novos protestos de dívidas condominiais, indicando que o total pode superar o recorde do ano anterior.

Segundo o IEPTB, o protesto tem se mostrado uma alternativa eficaz para síndicos e administradoras de imóveis enfrentarem a inadimplência. Em 2024, dos R$ 29,6 milhões em dívidas levadas aos cartórios, R$ 7 milhões foram quitados, refletindo uma taxa de recuperação de 25,2%.

“O que se verifica na prática é que, quanto antes a dívida é encaminhada a protesto, mais certo é que ela será solucionada rapidamente”, afirma André Gomes Netto, presidente do instituto. “Essa prática também evita o acúmulo de outras parcelas, o que só aumenta o valor total que o devedor tem a pagar, tornando mais difícil a quitação dos débitos.”

O atraso no pagamento da cota condominial acarreta multa de 2% e juros de 1% ao mês. Além disso, o proprietário inadimplente corre o risco de perder o imóvel, caso a dívida seja judicializada e o bem vá a leilão. O protesto pode ser realizado a partir do primeiro dia útil após o vencimento da dívida, sem necessidade de aprovação em assembleia.

Para protestar o débito, o síndico ou administradora deve apresentar a ata da eleição vigente e um requerimento com os dados do condômino inadimplente, como nome, CPF ou CNPJ e endereço. O protesto é sempre direcionado ao proprietário legal da unidade, mesmo que o imóvel esteja alugado.

Entenda a cota condominial

A cota condominial é definida em assembleia, com base no orçamento anual do condomínio, que inclui despesas comuns e previsões de manutenção. Existem dois tipos principais de cotas:

  • Cota ordinária: cobre despesas recorrentes, como salários, limpeza, segurança e manutenção das áreas comuns.
  • Cota extraordinária: destinada a gastos não previstos no orçamento, como reformas e obras emergenciais.

A inadimplência compromete diretamente o funcionamento do condomínio, podendo levar à elevação das cotas para moradores adimplentes ou à redução da qualidade dos serviços. Moradores em débito também ficam impedidos de votar em assembleias e de ocupar cargos na administração.

Segundo o Grupo Superlógica, que desenvolve softwares para gestão condominial, a inadimplência causa um prejuízo anual estimado em R$ 7 bilhões aos condomínios brasileiros. Em março de 2025, a taxa média nacional de inadimplência atingiu 6,80% — o maior índice dos últimos dez meses. O levantamento considera dados de cerca de 300 mil condomínios e mais de 4,2 milhões de imóveis em todo o país.